Le fameux taux d’endettement de moins de 50% n’est pas toujours respecté par les banques, notamment quand il s’agit de crédits immobiliers. Se retrouvent-elles pour autant dans l’illégalité et dans quels cas y recourent-elles ? Question épineuse par les temps qui courent où une baisse de la demande en crédit-logement s’est faite remarquée chez tous les banquiers de la place.

Une épée de Damoclès! Le taux d’endettement, appelé aussi taux de charge, peut sûrement en être une quand il dépasse le seuil de 50% du revenu net. Et quand il s’agit d’un crédit à long terme, le risque augmente d’un cran. Seulement, certaines banques osent le dépasser. Et pour cause. Au Maroc, aucune réglementation ne contraint un établissement de crédit à se conformer à un taux précis, contrairement à la France où le ratio d’endettement est de 33% sur le revenu avant impôt. Même dans la loi bancaire de 93, aucune allusion n’est faite à ce sujet. S’il est de coutume qu’il se situe aux alentours de 45% dans la majorité des cas, c’est seulement une question d’engagement moral sur lequel se sont mises d’accord toutes les banques de la place.

 

Une question morale se pose

Partant, et contrairement à ce que beaucoup de gens peuvent penser, Bank AI Maghrib n’a pas la latitude nécessaire pour intervenir dans la fixation de ce taux, ni dans le contrôle des établissements de crédit en aval quant au respect du seuil maximal, fixé en interne par la corporation des banquiers.

Peut-on donc les incriminer quand ils décident de passer outre cette mesure? Moralement, la question peut se poser, mais d’un point de vue légal, ils y ont totalement droit. Certains chefs d’agence proposent volontiers d’accorder quelques petites gentillesses à des clients qui présentent un relevé bancaire rassurant sur plusieurs mois, voire plusieurs années, mais qui sont criblés de dettes à court terme. Il s’agit parfois d’un argument de vente, voire de différenciation, brandi par le chef d’agence à l’égard d’un client désireux d’acheter un bien immobilier au-delà de ses capacités réelles. «Il n’y a pas de dérogations à proprement dit. Nous signons des contrats avec l’employeur et c’est avec lui que nous convenons du taux de charge. Il a son mot à dire là-dessus », explique Noureddine Cherkani, président du directoire de Wafa Immobilier. Et d’ajouter, «c’est en fonction des termes finaux que le taux d’endettement est déterminé et nous ne pouvons en aucun cas le dépasser, au risque d’être poursuivi en justice par l’employeur». Ceci étant, de nombreux critères liés au profil du client final interviennent pour justifier le recours à une dérogation en sa faveur. Il s’agit par exemple du secteur d’activité dans lequel il travaille. Est-il porteur ou non, les salaires sont-ils appelés à évoluer la hausse et à quel rythme ?

Le banquier analyse toutes ses données et fait de la veille économique pour classer les dossiers selon le degré de risque qu’ils représentent et le potentiel dont jouit chacun de ses clients. «Si c’est un ancien client, il s’agit aussi de faire le suivi des augmentations de son salaire. Sont-elles importantes, régulières? … », ajoute un chef d’agence. Mais ce n’est pas tout. Dans une économie où la pratique du noir est presque monnaie courante, la banque joue elle aussi le jeu et intègre cette donnée parmi les paramètres intervenant dans sa décision de fixation du taux de charge. «Aujourd’hui, il y a beaucoup de métiers où les dessous-de-table sont pratiqués presque systématiquement. Je pense par exemple à la restauration où le revenu déclaré correspond rarement à celui réellement encaissé», confirme Youssef Chraibi, directeur .associé au cabinet Cafpi, spécialisé dans le conseil en crédits immobiliers.

 

La vigilance demeure la règle

Reconnaissons tout de même que les cas de dépassement du seuil ne représentent qu’une exception. «Nous ne sommes pas Jugés que sur la production. Nous sommes aussi jugés sur le risque», lance Noureddine Cherkani. Et de poursuivre, « le fait d’aider au sur endettement expose le banquier à des cas manifestes d’insolvabilité et multiplie le nombre de ses dossiers contentieux, bête noire de toute entreprise». Les propos tenus par le patron de Wafa immobilier sont logiques. Cependant, dans des moments de baisse nette d’activité, tous les moyens peuvent s’avérer bons pour faire du chiffre d’affaires. En effet, et selon des chiffres non-officiels, les crédits immobiliers au cours des années précédentes ont connu une augmentation de 100%.

Une cadence loin d’être enregistrée cette année, où le taux de croissance de la production aurait à peine atteint les 20%. Une baisse de régime qui peut expliquer l’approche prônée par certains banquiers, et qui consiste à aller prêcher là où certains clients sont exclus du circuit de financement dans l’immédiat, vu leur capacité d’endettement limitée ou grevée par d’autres engagements financiers. Faut-il pour autant accepter une telle proposition ? «Personnellement, nous ne conseillons à personne de dépasser le taux de 50% puisque notre déontologie va à l’encontre de l’endettement à outrance», tranche d’emblée Youssef Chraibi. « Au lieu de présenter un dossier pareil à la banque, nous procédons en amont à l’assainissement du compte du client. Cela suppose qu’il soit prêt à patienter plusieurs mois avant de prétendre au déblocage du crédit. Cette phase lui permet de rembourser des crédits à court terme. Nous pouvons aussi opter pour la voie du rééchelonnement de certains crédits pour alléger leur impact sur le relevé mensuel », ajoute Julien Stephan, directeur marketing au même cabinet. Un conseil qu’il donne à tout un chacun désirant s’engager dans un crédit immobilier: commencer par évaluer sa capacité d’endettement avant de signer un compromis de vente. « Et les résidents ne sont pas les seuls à surestimer leur capacité d’endettement, car nombreux sont aussi les étrangers qui prétendent à l’achat d’une résidence secondaire en pensant à tort disposer d’un dossier de crédit en béton», témoigne Youssef Chraibi.